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负债累累的房地产开发商为什么还要不断地拿地建房子?
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  开发房地产需要的是现金流,大量的现金流,所以从银行贷款的那一刻起,企业就成为了“高负债”的企业;

  中国的房地产开发有一个制度“预付款制度”,即:地皮拿下来了,房子还没盖好,可以先按照规划的情况卖出去,收回款项。

  世界各国房地产市场都有“预付款制度”,这也无可厚非,但是中国的特点就在于预付款的比例:

  当然,以上行为全部都必须在手续齐全的情况才能够进行的,也就是说,国外房地产开发商的杠杆率某种程度上来说远高于中国。2

  当然,这并不是法律、条例上的规定,而是根本就没有这个方面明确的规定,或者可以说,预付款比例方面,中国不做太多限制。

  所以,只要开发商“五证齐全”的情况下(期房可以没有项目验收合格证),预付款比例最高可以达到100%,也可以不收预付款。

  而房地产开开发投资的资金30%的来源来自于“预付款”,而且这30%的预付款没有任何使用成本,不像银行贷款和债券那样子支付很高的利息。获取成本也很低,只要“五证齐全”就可以直接向公众吸纳。。。。。。

  很简单,再去买一块地皮,再去申请个“五证”,然后再向公众开始吸纳资金周而复始。。

  房地产是中国经济的支柱性行业。在这篇报告中,我们量化分析了房地产对中国经济以及金融体系的影响。2014 年以后,房地产投资占GDP的比重有所下滑,但仍然维持在6%左右,远高于其他发达经济体;但居住消费占比有所回升,目前已经接近9%。整体住房需求15%的GDP占比,与其他经济体相比差别不大,但是房地产投资更高的比重,使得住房需求变动对于GDP波动的影响更大。从某种意义上看,相对较低的住房服务价格,也是中国居民愿意在住宅本身花费更多的重要原因,这也导致了中国的房地产业增加值占比相对发达经济体同样偏低。而除了房地产本身与建筑业之外,住房需求对建筑、建材、金属、金融行业的拉动率超过15%。

  尽管中国房地产需求整体占 GDP 比重与美国大致相当,但是相对较高的房价水平,房地产在中国居民财富配置中的占比远高于美国,已经超过了50%,这使得房地产发挥了强大的金融加速器作用。在“居民——地产商——地方政府——金融机构链条”的高速运转下,房地产已成为中国信用扩张的主要载体。而且随着房价的不断上涨,房地产贷款在我国新增信贷中的比重不断提升,房地产市场的冷暖对于我国信用扩张的作用越来越重要。房地产政策放松——房地产销售回暖——信用环境扩张——经济预期改善——地产投资提升,这一逻辑链条已成为主导中国经济扩张与收缩的关键因素。在这种情况下,房地产已经成为中国经济内生动能最集中的体。

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